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　　竞技宝JJB官方入口竞技宝JJB官方入口竞技宝JJB官方入口智通财经APP获悉，中信证券发布研报称，首先是逐渐理顺价格机制，推动优质优价的政策拐点，预计收缴难度不断增加的现状可能缓解一竞技网站，，为好房子提供好服务的企业更受到政策鼓励;其次是企业运营质量的拐点。该行预计2025年周期性业务(服务开发商)对板块的业绩贡献几乎下降到0，对前期商誉和应收减值的计提见顶，预计板块业绩增速9.7%，盈利的可持续性预计明显提升;最后是企业继续增加现金分红，该行认为，板块中期(2027年)的股利支付率或达到70%，届时股息率按照当前市值计算可以达到 9.6%。该行预计2025年股利支付率较2024年略有提升，达到66%，2025年平均股息率为 7.6%。综合来看，该行看好板块的持续成长和红利属性。

　　关键词1：催收：CPI增速放缓和前期物业费局部限价影响了板块的营收增长，也增加了收缴难度(分析样本为具备可持续经营能力的14家中大市值上市公司，下同)

　　到2024年年底，物业服务板块一年以上的贸易应收款金额达到277亿元，较2023年大幅增加38%，客观上说明了收缴的难度一竞技网站，。不过，2024年板块贸易应收增长9.2%，较2023年17%的增速明显下降，这一方面说明在困难的环境之下，催收工作取得了积极成果，另一方面说明长期欠费业主占比仍然较小，绝大多数业主认可物业服务定价，及时缴费。同时，物业服务企业积极计提应收减值，净新增应收减值60亿，比2023年提升16亿元，一定程度夯实了报表。

　　首先，板块合同负债在2024年提升了6%，总金额较2023年增加了19亿元，企业采取各种手段预收物业费;其次，板块积极管控供应链，应付增加了22亿元。在严控供应链付款节奏和预收物业费的加持下，板块全年营运资金仅下降25亿元。板块的经营性现金净流入达到息税前经常性利润的85%，即198亿元。最后，板块人均营收同比增长7%，销管费用率下降0.2个百分点，基础服务毛利率15.3%，和2023年同期相比仅略下降0.6个百分点，核心净利润率 8.5%，比2023年下降 0.7 个百分点。

　　例如，根据公告，绿城服务和中海物业退盘分别达到 3690万平米和 4450 万平米。亏损项目的退盘是维持板块盈利能力的关键，也体现了企业盲目冲规模的结束。该行认为，不同项目盈利能力差异较大，且存量项目提价难度较大。该行认为，行业没有针对大盘继续大幅控成本的空间，但的确存在继续大规模退盘和提升外拓质量的空间。该行预计，2025年更多企业可能加大退盘力度，保利润而不是保营收，从而推动行业进一步市场化，质价相符。

　　关键词4：提质：行业遭遇了周期性困难，但反过来也使得行业的营收和盈利质量提升

　　随着全社会商品房销售持续下行，开发商为主的非业主增值服务收入和利润贡献大幅下降。2024年，非业主增值服务收入占比仅为7.5%，距离2020年已经下降8.5个百分点，毛利占比只有6.6%，比2020年下降15.9个百分点，和开发周期关联的业务对板块的整体业绩贡献影响已经不大(预计后续还会继续下降)。业主增值服务的收入占比下降1.0个百分点到10.8%，但毛利率保持30%以上，基本稳定。可见对企业盈利贡献较大的增值服务内容所受影响并不大。

　　关键词5：分红：由于行业一方面货币资金十分充裕，另一方面又持续享受净现金流净流入，还缺乏大规模资本性开支的必要性，故而分红进一步提升

　　板块在2024年底账面货币资金847亿元，相当于板块市值的 53%，静态来看按照当前分红水平可供现金分红超过8年。板块全年经营性现金流净流入198亿元，覆盖板块实际现金分红接近2倍。远超分红规模的经营性现金净流入，也持续推动货币资金科目上升。2024年较2023年底，板块货币资金增加约60亿元。中期来看，该行认为考虑到物业服务板块运营资金季节性不平衡的特点，板块合理股利支付比例在70%(但如果考虑商管业务，这个合理比例还能进一步提升)。短期来看，部分公司还有有息负债需要偿还。该行预计2025年板块股利支付率小幅提升到66%，板块平均股息率水平达到 7.6%。和其他红利板块相比，物业服务行业的股息率、业绩稳定性、现金流创造能力都占据上风。

　　企业的现金流创造能力差异较大，部分企业OCF和核心净利润差异过大的问题;尽管该行认为行业完全有能力继续大幅提升分红派息水平，但也存在部分公司分红意愿持续偏低的可能性;退盘虽然可能增加企业的盈利能力，但这种增加公司盈利能力的方式从中长期是不可持续的。